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マンション運営と長期修繕計画

2019.08.25

まだまだこの話をするとビックリされるので、あまり知られていないようですが、当社では小規模ながら「カーサ・トリニティ」というマンションを運営しています。場所はザイオンのすぐ隣にあります。

マンションを運営する経緯については以前に「衣食住の三位一体でライフスタイルを提案する」という記事を書いているのでご覧ください。ものすごくマンション運営をしたかったというわけではありませんが、結果としてそうなったのであれば、当社の「デジタルライフを豊かにする」というスローガンを反映させていこうと考えています。その一環として宅配ボックスを設置したり、ワイヤレスインターネット環境を構築したり、ネットワークカメラによるセキュリティ強化だったり、マンションとしての付加価値を高めてきました。

その他、隣の当社運営イタリアンレストラン「トラットリア・トリニータ」でのスペシャルディナーセットを用意したりと、連携もしながらできる限りのあらゆる施策を実施した結果、わずか15室ながらずっと満室が続いています。

マンション運営というのは、毎月家賃収入があります。実際の支出は定期的な清掃と不動産管理会社への管理委託料くらいなので、それなりの現金収入となります。しかしながら、それは損益計算書上は利益としては計上されるものの、使うわけにはいかないお金なのです。

マンションは何をどう頑張っても、年々劣化していきます。我々が購入した段階ですでに築年数が20年を超えており、外観にもかなり「色褪せ」が見えてきました。これを放置していけば、住む人は自分の住んでいるところが見窄らしいと楽しく生活できないですし、これから入居する人もここで住みたくないと思われてしまいますので、外観の改修だったり、基礎部分や水回りなどの改修が必要になってきます。

これらを長期的に計画しておくための「長期修繕計画」というものが必要です。最終的にはどこかで建て替えるということもしなければいけないのですが、それまでの間はできる限り維持していくことにお金がかかるので積み立てておかなければいけません。マンションなどの集合住宅にお住まいの方であれば、長期修繕計画がありそれに対して積立金を毎月支払っているのでお分かりかもしれません。

というわけで、長期で計画を組んでみると、購入時までに1番家賃の高い20年くらいを過ぎてしまっているので、今後の家賃をいかに下げないようにしていけるか、空室を作らない施策ができるかが重要になってきます。繰り返しますが、そのためには設備や外観の維持が必要となるわけです。

というわけで、現在色褪せが目立つ外観の改修などを行なっている最中です。なかなか、マンション経営もただ漫然と運営していくわけにいかないので難しいけれども面白いですね。

このブログを書いたスタッフ

プレジデント

ほっしぃ

音楽からMacの道に入り、そのままApple周辺機器を販売する会社を起業。その後、オリジナルブランド「 Simplism 」や「NuAns」ブランドを立ち上げ、デザインプロダクトやデジタルガジェットなど「自分が欲しい格好良いもの」を求め続ける。最近は24時間365日のウェアラブルデバイス「24時間365日のウェアラブルデバイス|weara(ウェアラ)」に力を注いでいる。

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